1. Refinansowanie Rodzina Na Swoim
  2. >
  3. Poradniki
  4. >
  5. Co to jest marża kredytu hipotecznego? Co na nią wpływa?

Co to jest marża kredytu hipotecznego? Co na nią wpływa?

marża kredytu hipotecznego

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele czynników. Jednym z nich jest marża banku. Z tego artykułu dowiesz się, co to jest marża kredytu hipotecznego, co wpływa na jej wysokość oraz czy może ona wzrosnąć podczas okresu kredytowania.

Marża kredytu hipotecznego – co to jest?

Banki w zamian za udzielenie kredytu hipotecznego, otrzymują wynagrodzenie. Jest nim w szczególności marża, która jest wyrażana procentowo i obliczana od pożyczonego kapitału. Dla kredytobiorcy stanowi ona koszt kredytu, który wpływa na wysokość miesięcznej raty. Warto zaznaczyć, że marża banku wraz ze stawką bazową (ustalana przez Bank Centralny) wchodzą w skład oprocentowania zobowiązania. Przy czym marża jest jej stałym elementem.

Stawką bazową przy kredytach hipotecznych udzielanych w złotówkach jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli stopa procentowa, po której banki pożyczają sobie pieniądze. W przypadku kredytów w euro stopą procentową jest EURIBOR lub LIBOR, natomiast dla brytyjskiego funta i franka szwajcarskiego – LIBOR. Stawka bazowa jest zmiennym elementem oprocentowania, gdyż jest aktualizowana np. co 3, 6 lub 12 miesięcy, i w związku z tym wpływa też na wysokość raty. Przykładowo, gdy WIBOR rośnie, to rata kredytu również wzrasta.

Marża kredytu hipotecznego – co wpływa na jej wysokość?

Wysokość marży kredytu hipotecznego zależy od banku. Przy jej ustalaniu bierze on pod uwagę czynniki, takie jak:

  • kwota zobowiązania – zaciągając kredyt na wyższą kwotę, mamy szansę na nizszą marże. 
  • cel kredytu – marża będzie zależała od tego, czy zdecydujemy się na pożyczkę hipoteczną, kredyt konsolidacyjny, mieszkaniowy lub hipoteczny. W przypadku pożyczki hipotecznej będzie ona wyższa, gdyż można ją otrzymać na dowolny cel. Natomiast przy kredycie hipotecznym marża zazwyczaj jest najniższa.
  • wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) – wskaźnik ten informuje nas o stosunku kwoty zobowiązania do wartości nieruchomości. Przykładowo wartość mieszkania wynosi 200 000 zł, potrzebujesz zaciągnąć kredyt na kwotę 160 000 zł, to LTV=80%. W tym przypadku wkład własny wynosi 40 000 zł, czyli 20%. Zatem im niższy wskaźnik LTV, tym niższa marża, gdyż kredyt jest mniej ryzykowny dla banku. Oznacza to, że im wyższy wkład własny, tym niższy koszt zobowiązania. 
  • prowizja za udzielenie kredytu – jest to jednorazowa opłata, która również stanowi wynagrodzenie dla banku. Bardzo często instytucje obniżają marżę jednocześnie podwyższając prowizję i odwrotnie. Zdarza się również tak, że całkowicie rezygnują z prowizji. W takim przypadku powinniśmy oczekiwać wyższej marży, gdyż zysk kredytodawcy musi się ostatecznie zgadzać. Zatem kredyt hipoteczny z prowizją 0% lub niską marżą nie zawsze oznacza opłacalną ofertę. 
  • historia kredytowa – to wszystkie informacje dotyczące naszych zobowiązań w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). To od niej zależy, czy jesteśmy wiarygodnymi kredytobiorcami. Ważne jest to, że brak historii kredytowej jest oceniany negatywnie, gdyż jesteśmy anonimowi dla banku. Nie ma on bowiem możliwości sprawdzić, jak będziemy wywiązywać się z regulowania długu. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu w niewielkiej kwocie i uregulowanie go w terminie. Podsumowując, im lepsza historia kredytowa, tym wiarygodność finansowa rośnie, dzięki czemu możemy wynegocjować lepsze warunki umowy (np. niższą marżę).
  • sprzedaż krzyżowa (tzw. cross-selling) – przy kredycie hipotecznym bank może zaoferować nam dodatkowe produkty finansowe, takie jak konta osobiste, karty kredytowe czy ubezpieczenia. Często decydując się na takie produkty, marża może zostać obniżona. Jednak należy pamiętać, że mogą one generować dodatkowe koszty. Zatem warto sprawdzić, czy w ogólnym rozliczeniu opłaty nie będą wyższe.

Jeżeli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku, z którego regularnie korzystasz przez kilka lat, również masz większą szansę na niższą marżę. 

Niepewna sytuacja finansowa kredytobiorcy może z kolei przyczynić się do wzrostu kosztów zobowiązania, np. w przypadku gdy osiąga on nieregularne dochody, nie pracuje na umowę o pracę lub prowadzi działalność gospodarczą mniej niż 2 lata.

Czy marża kredytu hipotecznego może wzrosnąć?

Pomimo iż marża kredytu jest stałym elementem oprocentowania i jest ona ustalona w umowie, to są sytuacje, w których może ona wzrosnąć. Zaciągając kredyt hipoteczny na promocyjnych warunkach, powinniśmy dokładnie zapoznać się z jego umową, gdyż niespełnienie jednego z wymagań może skutkować podwyższeniem marży do określonego poziomu, np. z 3% do 4%. Warto także uważać przy rezygnacji z dodatkowych produktów, np. karty kredytowej, ubezpieczenia, gdyż mogły być one warunkiem niższej marży. Promocyjna stawka marży może też obowiązywać tylko przez pewien czas określony w umowie, np. po 10 latach marża wzrośnie o 0,5%.

Marża kredytu hipotecznego – podsumowanie 

Marża kredytu hipotecznego jest jedną z opłat, która wchodzi w skład całkowitego kosztu kredytu i stanowi wynagrodzenie dla banku. Warto podkreślić, że jest wiele czynników, które wpływają na wysokość marży, między innymi kwota i rodzaj kredytu, wskaźnik LTV, prowizja czy historia kredytowa. Dzięki nim możemy skutecznie zmniejszyć jej wysokość. Jednak oprócz tych parametrów na całkowity koszt zobowiązania ma także wpływ okres kredytowania, rodzaj rat (równe lub malejące), ubezpieczenie oraz odsetki. 

Wybierając pomiędzy niską marżą a brakiem prowizji, należy pamiętać o tym, że niższa marża może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem w sytuacji, gdy planujemy zaciągnąć kredyt na długi okres, np. 25, 30 lat. Dzięki czemu będziemy płacić niższą miesięczną ratę, a nasz budżet nie będzie zbyt mocno obciążony. Jeżeli zdecydujemy się zaciągnąć kredyt hipoteczny na promocyjnych warunkach, musimy dokładnie zapoznać się z jego umową, gdyż niższa marża może zależeć od spełnienia określonych wymagań.